時代鄰里（Times Neighborhood） 股票是什麼？
9928 是 時代鄰里（Times Neighborhood） 在 HKEX 交易所的股票代碼。
時代鄰里（Times Neighborhood） 成立於 2019 年，總部位於Guangzhou，是一家金融領域的房地產開發公司。
您可以在本頁面上了解如下資訊：9928 股票是什麼？時代鄰里（Times Neighborhood） 經營什麼業務？時代鄰里（Times Neighborhood） 的發展歷程為何？時代鄰里（Times Neighborhood） 的股價表現如何？
最近更新時間：2026-05-19 19:30 HKT
時代鄰里（Times Neighborhood） 介紹
時代鄰里控股有限公司（9928.HK）業務介紹
時代鄰里控股有限公司（時代鄰里）是中國領先的綜合物業管理服務提供商，根植於粵港澳大灣區。公司於2019年從時代中國控股分拆出來，已從單一住宅物業管理者發展成多元化的城市服務平台。截至2023-2024財務期間最新披露，公司管理的資產組合涵蓋住宅社區、工業園區、商業物業及政府公共設施。
核心業務板塊
1. 物業管理服務：這是公司的基石，貢獻了大部分收入。服務內容包括保安、清潔、園藝及維修保養。公司成功將管理範圍從住宅項目擴展至辦公樓、購物中心及教育機構。
2. 社區增值服務：聚焦居民的“生活週期”，該板塊涵蓋生活服務（家政清潔、購物）、空間資源管理及車位銷售協助，旨在提升管理社區內的用戶平均收入（ARPU）。
3. 非業主增值服務：主要為物業開發商提供B2B服務，如交付前清潔、樣板間管理及建設階段的諮詢服務。
4. 其他專業服務：包括電梯服務（安裝與維護）及智慧解決方案服務，利用科技優化建築運營。
商業模式與戰略護城河
大灣區（GBA）戰略聚焦：時代鄰里在大灣區項目密集，有助於提升運營效率及品牌認知度，立足中國經濟最活躍區域。
市場導向擴張：不同於多數依賴母公司的同行，時代鄰里積極爭取第三方合約。根據最新年報，其管理的建築面積中，獨立第三方開發商佔比顯著。
數字化轉型：公司運用“智慧鄰里”平台降低人力成本並提升服務響應速度，形成對抗傳統小型競爭者的技術壁壘。
最新戰略佈局
公司目前執行“品質增長”策略。面對房地產行業調整，時代鄰里從純規模擴張轉向現金流優化及回款率提升，積極退出低利潤合約，重點聚焦高價值城市公共服務及工業園區管理。
時代鄰里控股有限公司發展歷程
時代鄰里的發展反映了中國物業管理行業的整體演變——從開發商的成本中心轉型為高價值獨立服務行業。
關鍵發展階段
1. 內部服務階段（1998 – 2018）：作為時代中國的物業管理部門，專注於支持母公司住宅銷售，提供高端“生活造型師”服務，期間在廣州及佛山建立了高品質服務標準的聲譽。
2. 資本化與獨立（2019 – 2021）：2019年12月，時代鄰里成功在香港聯交所主板上市（股票代碼：9928）。上市後，公司迅速展開併購，收購了耀冠物業及浩和物業，擴大地理覆蓋及服務類別（如電力設施及醫院管理）。
3. 戰略精煉與韌性（2022年至今）：面對中國房地產開發行業的流動性挑戰，時代鄰里進一步與母公司風險脫鉤，轉向“內生增長”，聚焦服務質量維護及拓展“城市服務”領域，確保穩定且非周期性的收入來源。
成功與挑戰分析
成功因素：在華南地區擁有強大的品牌資產，並率先推動物業服務專業化。有效整合收購企業，使其在2019至2021年間快速擴張。
挑戰：與多數同行一樣，因歷史與困境房地產開發行業的關聯，面臨估值壓力。但積極轉向第三方市場化，有助於緩解系統性風險。
行業概況與競爭格局
中國物業管理行業正由“高速增長”模式轉向“穩定現金流”模式，重點從建築面積擴張轉向服務深度與運營效率。
行業趨勢與催化因素
1. 城市服務整合：物業管理者日益承擔市政職能，如街道清潔、垃圾管理及公共公園維護。
2. 政策支持：中國政府持續推動“標準化物業管理”，提升城市治理與居民滿意度，為頂級企業提供穩定的監管環境。
競爭格局
行業高度分散但正逐步整合。時代鄰里定位於“中高端”市場，常與融創服務及雅生活等公司競爭。
關鍵行業數據（近期估算）：| 指標 | 行業平均（前50名） | 時代鄰里狀況 |
|---|---|---|
| 第三方建築面積比例 | 約50% - 60% | 高（強勁獨立增長） |
| 收入重點 | 多元化增值服務 | 戰略聚焦社區及城市服務 |
| 市場地位 | 不適用 | 中國指數研究院綜合實力前20強 |
時代鄰里的行業地位
時代鄰里被中國指數研究院評為“中國物業管理公司前20強”，秉持“小而美”的運營理念——保持高服務標準，聚焦高GDP區域，較分散全國布局的公司擁有更強的定價權和更高的回款率。
數據來源：時代鄰里（Times Neighborhood） 公開財報、HKEX、TradingView。
時代鄰里控股有限公司財務健康評分
時代鄰里的財務狀況反映了在充滿挑戰的房地產環境下，公司正處於戰略轉型和「去風險」階段。儘管公司保持著強勁的現金頭寸和低負債，但受與母公司集團相關的非經常性減值影響，淨利潤表現受到拖累。
| 類別 | 評分 (40-100) | 評級 | 關鍵指標 / 評語 |
|---|---|---|---|
| 償債能力與負債 | 95 | ⭐⭐⭐⭐⭐ | 幾乎無負債，資產負債率（Debt-to-Equity）約為 0-2.74%。 |
| 流動性 | 85 | ⭐⭐⭐⭐ | 流動比率為 1.77 倍；現金及短期投資超過 11 億元人民幣。 |
| 盈利能力 | 55 | ⭐⭐ | 核心淨利潤增長 10.7% (2023)，但因計提減值錄得淨虧損。 |
| 經營效率 | 60 | ⭐⭐⭐ | 在管建築面積（GFA）約 1.109 億平方米；61.3% 的收入來自第三方。 |
| 整體健康狀況 | 72 | ⭐⭐⭐ | 資產負債表穩健，但受行業普遍的盈利壓力抵消。 |
時代鄰里控股有限公司發展潛力
1. 業務組合優化
時代鄰里正積極擺脫對母公司開發商的依賴。截至 2023 年底，約 61.3% 的物業管理收入 來自獨立第三方。這種獨立性是未來估值重估的關鍵催化劑，因為它降低了「母公司依賴」的風險溢價。
2. 向現代服務生態系統擴張
公司已重新定位為「現代服務創造者」。其最新的 2024 年發展藍圖強調 社區增值服務 (VAS)，該業務在 2024 年上半年錄得 1.36 億元人民幣收入。通過專注於資產管理（車位銷售、租賃服務）和居民服務（家居裝修、團購），公司旨在提升高利潤率的收入來源。
3. 以資抵債回收債務
2024 年 4 月，公司簽署了 債務抵銷協議，通過收購關聯方的實體資產（如車位和物業）來回收未收回的應收賬款。這種主動的「債轉資」策略旨在保護股東價值，並在房地產行業普遍面臨流動性問題的情況下穩定資產負債表。
時代鄰里控股有限公司優勢與風險
公司優勢 (Pros)
強勁的流動性： 擁有超過 11 億元人民幣的現金儲備，與許多同行相比，公司擁有「堡壘般的資產負債表」，使其無需外部融資即可維持運營。
高股息率： 儘管市場波動，公司仍維持派息政策（2023 財年每股 2.4 分人民幣），截至 2024 年中期，滾動股息率超過 9%。
資產管理增長： 向綜合資產管理和城市公共服務的轉型提供了更穩定、非週期性的收入基礎。
潛在風險
減值壓力： 由於可能對關聯方開發商的應收賬款計提減值準備，未來的淨利潤可能繼續波動。
市場估值： 儘管基本面穩健，但股價較賬面價值有大幅折讓（市淨率 P/B 約 0.35 倍），反映出市場對物業管理板塊的情緒低迷。
運營成本： 如果公司無法成功實施人工智能或自動化管理系統，中國不斷上漲的勞動力成本可能會擠壓毛利率（目前約為 20-22%）。
分析師如何看待時代鄰里控股有限公司及 9928 股票？
截至 2024 年中，分析師對時代鄰里控股有限公司（HKEX: 9928）的看法反映出「謹慎穩定」的階段。在中國物業管理行業經歷一段劇烈動盪後，市場焦點已從激進擴張轉向流動性保全及獨立第三方增長的質量。分析師正密切關注該公司能否將其業績與陷入困境的母公司時代中國脫鉤。以下是主流分析師觀點的詳細分析：
1. 機構對公司的核心觀點
脫鉤與獨立性：多數分析師強調，時代鄰里的主要挑戰在於其對母公司信用狀況的高度敏感性。摩根大通（J.P. Morgan）和匯豐環球研究（HSBC Global Research）此前曾指出，儘管該公司的運營能力依然穩健，但對母公司應收賬款的減值撥備顯著拖累了淨利潤。分析師正尋求更高比例的「獨立第三方」收入，以此作為長期生存能力的指標。
利潤率收縮與增值服務：主要經紀商觀察到，雖然基礎物業管理費保持穩定，但「社區增值服務」（如家裝和智慧社區解決方案）有所放緩。銀河海外（CGS International，原銀河-聯昌）指出，公司正經歷戰略轉型，專注於「高質量的內生增長」而非低利潤的規模擴張，這被視為必要但痛苦的過渡。
股息與流動性擔憂：分析師持續關注現金流。在 2023 年年度業績顯示因一次性減值導致核心淨利潤大幅下降後，機構對短期內恢復高派息持懷疑態度，認為優先維持健康的現金緩衝更為重要。
2. 股票評級與目標價
截至 2024 年上半年，市場對 9928 的共識已從「買入」轉向以「持有」或「中性」評級為主：
評級分佈：在覆蓋該股的主流分析師中，約 70% 維持「持有」評級，理由是整個行業的估值收縮。極少數分析師基於該股較資產淨值（NAV）有大幅折讓而維持「買入」評級。
目標價：
平均目標價：目前估計約為 0.55 港元至 0.70 港元。這代表了從歷史低點溫和回升的潛力，但僅為 2020-2021 年峰值的一小部分。
看淡觀點：一些保守估計將公允價值定低至 0.40 港元，特別是如果即將發布的中期報告中進一步實現與母公司相關的減值。
看好觀點：較為樂觀的分析師建議，如果房地產行業趨於穩定，受目前處於低個位數的極低市盈率（P/E）驅動，該股可能回升至 0.90 港元。
3. 分析師風險評估（看空理由）
儘管估值較低，分析師仍提醒投資者注意幾項關鍵風險：
母公司風險傳導：時代中國的重組進程仍是「達摩克利斯之劍」。分析師警告稱，母公司流動性的任何進一步惡化都可能導致時代鄰里應收賬款的更多沖銷。
增長瓶頸：隨著中國新物業竣工量放緩，「非內生性」增長模式（從母公司獲取項目）已停滯。分析師對該公司能否在與中海物業或華潤萬象生活等大型同業的激烈「招標戰」中有效競爭第三方合同持懷疑態度。
估值陷阱：雖然市淨率（P/B）看似誘人，但摩根士丹利（Morgan Stanley）的分析師警告稱，在「困境行業」中，如果底層資產質量（現金和應收賬款）繼續受到關聯交易的損害，低倍數可能是一個陷阱。
總結
華爾街和亞洲機構分析師的共識是，時代鄰里是一個高風險的「價值修復標的」。雖然公司成功維持了正向經營現金流和穩定的在管建築面積（GFA），但該股仍與中國房地產信用市場的整體復甦高度相關。分析師建議，若要實現 9928 的估值重估，公司必須證明其能徹底擺脫母公司相關風險，並證明其能在停滯的市場中實現第三方業務的盈利性增長。
時代鄰里建設有限公司 常見問題解答
時代鄰里建設有限公司 (9928) 的投資亮點有哪些？其主要競爭對手是誰？
時代鄰里建設有限公司是中國領先的物業管理服務供應商，戰略重點深耕粵港澳大灣區。主要投資亮點包括其多元化的服務組合，涵蓋住宅物業管理、城市服務及商業物業運營。截至2023年12月31日，公司在管建築面積總計約1.109億平方米，合約建築面積達1.176億平方米。
公司在香港上市物業管理板塊的主要競爭對手包括中駿商管 (606.HK)、中奧到家 (1538.HK)及榮萬家 (2146.HK)。
時代鄰里最新的財務數據是否穩健？營收、淨利潤及負債水平如何？
根據2023年度業績（最新年度審計報告），儘管房地產環境面臨挑戰，公司的財務表現仍展現出韌性：
- 營業收入：約人民幣24.713億元，同比下降5.2%。
- 淨利潤：雖然受非經常性項目影響，公司錄得法定淨虧損人民幣2.045億元，但其歸屬於所有者的核心淨利潤同比增長10.7%，達人民幣1.586億元。
- 負債與流動性：公司維持強勁的淨現金頭寸。截至2024年底/2025年初報告期，公司持有約10.5億港元的現金及有價證券，而總債務極低，僅約850萬港元，資產負債表穩健且流動性高。
目前9928的股票估值是否偏高？市盈率 (P/E) 和市淨率 (P/B) 與行業相比如何？
根據2024年中至2025年初的數據，9928.HK 通常被視為相對於賬面價值折價交易，但受近期盈利波動影響，滾動市盈率則溢價交易：
- 市淨率 (P/B)：約為 0.3倍至0.35倍，顯著低於行業平均水平（同行通常在0.5倍至0.6倍左右），表明相對於其資產而言，該股可能被低估。
- 市盈率 (P/E)：滾動十二個月 (TTM) 數據在 16倍至27倍 之間波動，具體取決於是否計入一次性項目。與香港房地產行業約10.6倍的平均水平相比，單從盈利角度看顯得較為「昂貴」，但其核心利潤增長仍是估值的關鍵指標。
過去一年9928的股價表現與同行相比如何？
在過去一年中，時代鄰里經歷了顯著波動。該股的52週波動範圍在 0.47港元至0.65港元 之間。雖然出現過反彈期，但整體表現遜於香港房地產行業綜合指數，後者在2023年底和2024年初的反彈更為強勁。然而，公司持續回報股東，近期提議派發2025財年末期股息每股人民幣4.8分（尚需2026年5月股東週年大會批准）。
近期是否有影響9928的行業利好或利空消息？
利好：中國政府出台了多項支持性政策以穩定房地產市場，這通過確保項目交付和費率收取的穩定性，間接惠及物業管理公司。此外，時代鄰里積極開展債務抵償安排（例如2026年4月通過物業轉讓抵償人民幣630萬元的債務），以清理關聯方應收款項並強化資產負債表。
利空：中國房地產開發商普遍面臨的流動性危機仍是「警惕因素」，因為這可能影響新在管建築面積的增長以及關聯方應收款項的可回收性。
近期是否有大型機構買入或賣出9928股票？
時代鄰里控股的機構持股比例仍然較低，估計約為 1.12%。近期數據顯示，雖然沒有出現大規模的機構拋售，但也缺乏顯著的新增「大額」機構買盤。大部分股份仍由控股股東和散戶持有。公司近期獲得授權，允許董事會發行新股或回購庫存股，這為應對未來機構興趣而調整資本結構提供了靈活性。
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